Đặt cọc theo cách hiểu đơn giản nhất là việc một bên giao tiền/tài sản có giá trị cho bên kia như một sự đảm bảo.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì " Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".
Như vậy, Nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc là nghĩa vụ thuộc về tương lai; các bên đã thống nhất ý chí thực hiện nhưng do chưa chuẩn bị đầy đủ các điều kiện cần thiết nên chỉ có thể thực hiện sau thời điểm các bên đã thống nhất ý chí giao dịch. Các bên đều mong muốn bên còn lại tôn trọng, nghiêm túc thực hiện, nếu bên nào thất hứa thì phải chịu chế tài, đó là phạt cọc.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc không thực hiện đúng thỏa thuận đặt cọc diễn ra khá thường xuyên trong mua bán nhà đất, ngoại trừ các sự kiện bất khả kháng (nhà đất bị thu hồi, giải tỏa, do dịch bệnh nên bị hạn chế đi lại, do thiên tai…) thì việc một bên từ chối giao kết hợp đồng mua bán là vi phạm thỏa thuận đặt cọc và bị phạt cọc. Việc phạt cọc không đơn giản. Nhiều người có suy nghĩ rằng, nói chuyện qua điện thoại hoặc gặp mặt trực tiếp nhưng bên đối lập nói không mua, không bán nữa là họ đã vi phạm hợp đồng, mình đương nhiên được phạt cọc. Chúng ta phải có các chứng cứ đủ mạnh để chứng minh rằng mình sẵn sàng giao kết hợp đồng đúng theo thỏa thuận nhưng bên còn lại không thực hiện, đó là căn cứ để phạt cọc.
Trường hợp Bên mua đặt cọc rồi viện lý do này, lý do kia để trì hoãn việc ký hợp đồng mua bán và thanh toán tiền cho Bên bán. Nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng và nằm trên mạng dữ liệu công chứng thì một số đơn vị công chứng từ chối việc Bên Bán ký hợp đồng bán nhà đất cho người khác nếu chưa xử lý xong hợp đồng đặt cọc cũ. Như vậy, Bên bán vừa không nhận được tiền thanh toán mà nhà đất cũng bị “treo” lửng lơ, không thể bán cho người khác.
Trong tình huống này, Bên bán phải thực hiện 02 bước sau đây:
Bước 1: Lập vi bằng gửi thông báo cho Bên mua về thời gian, địa điểm ký hợp đồng mua bán (dù là đã quá hạn theo hợp đồng đặt cọc). Hình thức gửi phải căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Nếu hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về hình thức gửi thông báo giữa các bên là bằng văn bản giấy và tại địa chỉ của các bên thì phải thực hiện gửi bằng văn bản và đến đúng địa chỉ; nếu quy định gửi qua tin nhắn điện thoại, email thì cũng phải thực hiện theo các phương thức này;
Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận thì Bên bán cũng nên thông báo cho Bên mua đầy đủ bằng các hình thức kể trên để chứng minh Bên bán đã rất thiện chí, tuân thủ hợp đồng đặt cọc, thực hiện nhiều biện pháp liên hệ Bên mua nhằm thúc đẩy, hoàn thành việc ký hợp đồng mua bán;
Trường hợp này Thừa phát lại sẽ hỗ trợ Bên bán chứng kiến, lập vi bằng ghi nhận về việc gửi thông báo theo các phương thức kể trên. Dù Bên mua từ chối nhận thông báo, cố ý trốn tránh hoặc vắng mặt không nhận thông báo thì nội dung vi bằng vẫn chứng minh được Bên bán đã hoàn thành việc giao thông báo, xác lập chứng cứ về việc Bên bán tuân thủ hợp đồng cọc, sẵn sàng giao dịch.
Bước 2: Lập vi bằng về quá trình Bên bán/bên mua có mặt tổ chức hành nghề công chứng đúng thời gian, địa điểm đã thông báo ở bước 1.
- Bên bán/bên mua mang theo đầy đủ giấy tờ, liên hệ công chứng viên để viết phiếu yêu cầu đề nghị công chứng;
- Nhắn tin, gọi điện cho Bên mua/bên bán rằng mình đã có mặt tại tổ chức công chứng và đề nghị Bên mua/bên bán có mặt để ký Hợp đồng;
- Ngồi đợi Bên mua/bên bán đến ký công chứng;
- Trường hợp Bên mua/bên bán có mặt để ký hợp đồng mua bán, thanh toán đủ tiền/bàn giao tài sản thì các bên đã hoàn thành giao dịch. Ngược lại, nếu Bên mua/bên bán không có mặt, hoặc có mặt nhưng không ký hợp đồng mua bán, không thanh toán đủ tiền hoặc bàn giao theo thỏa thuận cho Bên mua/bên bán thì Vi bằng được lập là chứng cứ chứng minh Bên mua/bên bán vi phạm thỏa thuận đặt cọc, đồng thời Bên mua/bên bán được hưởng toàn bộ số tiền đã nhận cọc.
Một số hành vi phổ biến khiến Bên mua/Bên bán không/trốn tránh thực hiện Hợp đồng đặt cọc:
Đối với Bên bán:
- Tìm được người mua mới trả giá cao hơn; sau khi trả tiền phạt cọc vẫn còn lời so với việc bán cho khác mua cũ;
- Vì kẹt tiền nên phải nhận cọc, bán nhà nhưng đến khi phải ký hợp đồng mua bán chính thức thì đã xoay xở đủ tiền.
Đối với Bên mua:
- Việc giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn việc bị phạt cọc;
- Thấy nhà đất mua không còn phù hợp: Không hợp phong thủy, không đủ tiện nghi, khu dân cư an ninh trật tự không đảm bảo...;
- Tìm được nhà đất khác phù hợp hơn: Giá rẻ hơn, tiện nghi hơn, hợp phong thủy hơn…;
- Bên đặt cọc không đủ tài chính để mua nhà đất nhưng vẫn cố đặt cọc; trong thời gian chưa phải ký hợp đồng chính thức, chưa phải thanh toán đủ tiền thì họ tìm khách hàng khác để bán lại, kiếm chênh lệch. Nếu không kiếm được khách hàng mới thì khả năng “bỏ cọc” hoặc cũng có thể là tài chính chưa đủ để tiếp tục đầu tư.
